賣房換別墅反賠400萬？律師：購房者對法規(guī)缺乏了解

去年李先生欲在順義首開瑯樾小區(qū)購買一套別墅，便將名下唯一住房賣出，湊齊了800萬元的首付。但后期由于政策變化，李先生無法申請到預(yù)期的商業(yè)貸款，導(dǎo)致無法購買別墅。這時開發(fā)商告訴李先生，若要退款，需扣除總房款20%的違約金，也就是說李先生一套房產(chǎn)沒買成，還得損失400萬元。昨日，北京晨報記者從項目售樓處獲悉，開發(fā)商已就此事與李先生進(jìn)行法務(wù)層面的調(diào)解。

購房者：賣房換別墅受損

去年初，李先生為改善居住條件，賣掉了名下的房產(chǎn)，欲在順義的瑯樾項目購置一套別墅。“當(dāng)時一套別墅全款大概要2000萬元，賣掉名下的唯一房產(chǎn)后，剛好能湊到首付。”3月17日，李先生簽訂了北京市商品房認(rèn)購書，并支付了100萬元定金。但就在同一天，“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策出臺，這意味著李先生無法再申請到除首付之外高比例的商業(yè)貸款。

李先生回憶說，他是在第二天才意識到政策帶來的影響，“不過后來銷售人員一再告訴我，當(dāng)時貸款前景還不明朗，按照預(yù)期貸下款來不成問題。再加上對方表示，如果我放棄購買，100萬元的定金也無法退還，建議我繼續(xù)走正常程序”。李先生認(rèn)為，銷售人員在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該會更熟悉當(dāng)下環(huán)境，所以便在4月及5月，分別繼續(xù)繳清了近700萬元的首付款，并一口氣簽訂了70多頁的北京市商品房預(yù)售合同，還通過了網(wǎng)簽。

不過，一年來，經(jīng)多方努力，李先生未申請到貸款，也無法按照要求籌齊政策中的首付比例，住在出租房內(nèi)已有兩年，加之二胎落地，無奈之下李先生只好向開發(fā)商北京首都開發(fā)有限公司申請退房，卻被告知需繳納全款20%的違約金，“交了800萬元首付，目前對方只能退我一半”。

銷售者：不會告知不利信息

記者昨日來到位于順義的首開瑯樾售樓中心，開發(fā)商委托第三方銷售人員告訴記者，目前關(guān)于李先生的房款一事，已由開發(fā)商法務(wù)對接解決。此外銷售人員透露，在簽署購房協(xié)議時，銷售人員肯定不會特意指出合同中對于購房人不利的一面。隨后記者留下聯(lián)系方式，希望得到開發(fā)商或銷售方的官方回復(fù)。但截至發(fā)稿前，記者未收到相關(guān)信息。

昨日下午，記者試圖聯(lián)系北京首都開發(fā)有限公司未果。在李先生提供的電子版購房合同中，記者看到其中補(bǔ)充協(xié)議中寫明，無論何種原因，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)對買受人的按揭貸款申請作出不予貸款的表示，或批準(zhǔn)金額低于申請額度、需買受人提高首付比例的，則買受人需要自行籌款，否則將按“逾期付款責(zé)任”中的約定處理，即若開發(fā)商同意退房，那么除了按照基準(zhǔn)利率支付違約金，乙方只需支付全部房款2%的賠償金。“但開發(fā)商法務(wù)一再向我表明，我需要的支付的比例為20%。”李先生說。

記者還從合同中看到，買受人應(yīng)該對政策詳細(xì)內(nèi)容審慎了解，若沒能向出賣人如實全面提供購房條件，則需承擔(dān)20%違約金。

律師：買受人存在一定疏失

針對此事，北京嘉翰律師事務(wù)所高級合伙人朱霞律師認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)，第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。開發(fā)商應(yīng)按照實際損失向購房人索賠，況且合同中也存在更為適用的約定，但適用于開發(fā)商同意解除合同的前提下。因此建議消費者通過司法途徑獲得更公平公正的解決方案。如果李先生認(rèn)為開發(fā)商要求的20%的違約金過高，可以依據(jù)上述法律條文進(jìn)行主張。

朱霞律師同時指出，補(bǔ)充協(xié)議和商品房預(yù)售合同都是開發(fā)商統(tǒng)一印刷的，而且沒有變更和修改，也不許可李先生進(jìn)行修訂，另外其中也排除了買房人的權(quán)利，對于相關(guān)排除買房人權(quán)利的條款也未進(jìn)行提示，這一共70余頁的材料是一同簽署的，并沒有作單獨告知，那么在相關(guān)大環(huán)境變化的前提下，作為行業(yè)內(nèi)的銷售人員應(yīng)向買受人指出利害關(guān)系。

朱霞律師還認(rèn)為，在該事件中，作為買受人的李先生也存在疏忽，沒有盡到相關(guān)的注意義務(wù)，對政策法規(guī)缺乏了解和學(xué)習(xí)，存在一定的過失。（記者 田杰雄）