永定法院成功調(diào)解17起退房群體性案件

“房子要到了，還收到了開發(fā)商的違約款，這得多虧了童庭長！”永定區(qū)法院近期運用多元調(diào)解機制成功化解了17起以同一房地產(chǎn)開發(fā)商為被告的商品房預售合同糾紛案件，永定的吳先生即是其中一名受益者，13日，當他手中拿著署著自己名字的房產(chǎn)證時，心里別提有多樂呵。

2014年1月，盧先生向房產(chǎn)開發(fā)商在永定城區(qū)中心地段購買了一套房，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，并約定了交房日期和違約責任等事項，盧先生還一次性交清了購房款89萬元。但到了交房期限，仍不見開發(fā)商交房，經(jīng)過多次催促無果后，盧先生要求退房并退回已付的購房款，無奈遭到拒絕。同年10月27日，盧先生一怒之下將開發(fā)商告上法庭。

無獨有偶，自盧先生起訴后的半個月時間里，又陸續(xù)有16個購房業(yè)主向永定法院起訴該開發(fā)商，堅決要求退房。

承辦這17起退房系列案件的民一庭庭長童秉湘意識到，若簡單判決解除合同，將可能導致開發(fā)商因無力返還購房者巨額購房款而中止房地產(chǎn)項目外逃，那購房戶領到的判決書也難以執(zhí)行，必然引發(fā)群體性信訪事件。因此，不能就案辦案，要做好雙方的調(diào)解工作。

通過梳理、分析案情，童秉湘認為案件并非無調(diào)解可能，“開發(fā)商房產(chǎn)項目已基本建好，但因客觀原因一直無法驗收，而大部分購房戶購房的目的是為了小孩能進入城區(qū)學校讀書，所購的房屋能滿足他們的要求。”他分析道。

可面對情緒激動的購房戶，如何調(diào)解？童秉湘給出了他的調(diào)解之法：多元調(diào)解、各個突破。

充分發(fā)揮社會矛盾糾紛“大調(diào)解”機制，尋求多方協(xié)助。及時向院領導匯報案情，并向區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)委政法委上報呈閱件，該區(qū)區(qū)長及區(qū)委政法委書記對此高度重視，均作出批示，要求加大案件調(diào)解力度。加強與各購房戶所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村居調(diào)解組織聯(lián)絡，形成區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村居三級聯(lián)動格局，共同做好調(diào)解工作。

積極走訪聯(lián)絡，向雙方嚴明利害關系，逐一進行調(diào)解。向購房戶指出解除購房合同后對其將產(chǎn)生的不利后果，并設身處地從購房戶角度出發(fā)，制定調(diào)解方案。向開發(fā)商嚴明不履行合同的嚴重性，并指出其應當明確向購房戶承諾會承擔違約責任。同時，根據(jù)案件所在片區(qū)，對系列案件進行分類，以各購房戶的特點為突破口，從他們的老鄉(xiāng)、同事等社會關系著手，終于促使5名購房戶同意在開發(fā)商承擔違約責任后接收商品房，并向法院撤回了起訴。

隨著5名購房戶的撤訴，另外10名購房戶在法官的努力下也接受了調(diào)解方案，陸續(xù)撤回了起訴。只有2名未交清購房款的購房戶堅決不撤訴，而根據(jù)先履行義務原則，因他們未履行購房戶應履行義務，最終被判決駁回訴訟請求。這2個案件判決后，承辦法官繼續(xù)與開發(fā)商尋求解決方案，其中1戶接受了調(diào)解方案，另1個上訴的購房戶也在二審期間得到調(diào)解。至此，關于該開發(fā)商的17名購房戶要求退房的群體性案件全部得以圓滿解決。